买卖二手房：首付款、办理贷款与过户如何衔接少纠纷
2023-05-05 13:11:00 来源：河北工人报官方
贷款购买二手房，未办理过户手续、无法办抵押手续，就拿不到贷款。先办理过户手续又担心买方付款时间等有麻烦。究竟是先办理过户手续还是先付首付款，让二手房买卖双方都很纠结。如果双方通过房地产中介机构签订合同约定了顺序，买房人还应注意收款人、中介人与合同约定是不是一致，不可轻信所谓的“口头承诺”等。否则，就像下面这起案件一样，让二手房购买人陷入无尽的烦恼和法律纠纷中。
【资料图】
基本案情：沧州市某房地产经纪公司（以下房产经纪公司）与海兴县某中介家政服务中心（以下简称某中介），均从事房屋中介业务。后者受前者的业务指导、管理。某中介为个体工商户，登记的经营者为郝某。2018年5月24日，某中介被海兴县市场监督管理局注销。注销原因：停止经营。
2018年4月12日，韩某作为买受人（乙方），冯某作为出售人（甲方），房产经纪公司作为居间方（丙方），三方签订《房屋买卖合同》，成交总价款为64万元。乙方按照房屋成交总价款的1%支付佣金，具体数额为6400元整。关于款项支付，《房屋买卖合同》约定：乙方在签订本合同时应向甲方支付购房定金壹万元整；乙方为贷款客户，应在银行贷款审批后，支付给甲方房屋首付款（首付款为除贷款申请额外的剩余房款），银行贷款部分的房款按银行规定支付甲方。
签订合同当日，韩某给付冯某定金1万元、某中介（合同上的中介方是房产经纪公司）中介费6400元，并通过某信用社向某中介业务员乔某转账1.85万元。2018年5月21日，韩某给付某中介业务员马某6000元；2018年5月30日，韩某向某中介（2018年5月24日被注销）交纳购房首付款17万元，并由某中介出具收据，收据上盖有某中介财务专用章。2018年6月9日，韩某给付冯某房款11万元。2018年8月3日、6日、15日，马某分别向冯某微信转账500元、500元、5000元。2018年7月31日，某银行通知韩某，购房贷款已经审批通过，贷款金额35万元。
因房屋过户、款项支付等纠纷，韩某书面申请对涉案房屋予以财产保全。2018年9月5日，海兴县人民法院作出裁定，对涉案的房屋进行查封。原告韩某提起诉讼，要求被告冯某、某中介及其相关业务员承担法律责任。
■一审：未能支付首付款 卖房人可拒办过户
韩某主张某中介及马某应将韩某交纳的案涉房屋首付款17万元，交付给冯某或退还并赔偿损失。因某中介于2018年5月24日注销停止经营，已不具备诉讼主体资格，同时，韩某未能提供该首付款17万元被马某占用的证据，法院对该主张不予支持。
韩某主张某中介应退还收取的中介费6400元、乔某退还收取的1.85万元、马某退还收取的6000元，并赔偿损失，因无事实和法律依据，法院亦不予支持。韩某如在本案得不到周延保护，可依法另行主张权利。
河北省海兴县人民法院作出（2018）冀0924民初1106号民事判决。一审判决如下：驳回韩某的诉讼请求。
■二审：不能证明合同变更应按原约定执行
上诉人韩某因不服一是判决，向沧州市中级人民法院提起上诉。韩某上诉称：某中介登记性质为个体工商户，其权利义务应由其负责人郝某承担，应依法追加其为被告，一审法院未予追加。在实际履行《房屋买卖合同》过程中，韩某除交纳定金1万元外，于2018年6月9日交纳案涉房屋首付款11万元。冯某接受此款，说明协议双方协商一致，并以自己的行为对房屋首付款的数额及交纳时间进行了变更，应认定为韩某已履行了房屋首付款的交纳义务。依据二手房的交易习惯，只有冯某将房屋过户给韩某后，贷款银行方能将贷款资金支付给冯某，故冯某应先办理房屋过户手续。
因韩某未按照合同约定将足额的首付款支付给冯某，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，冯某有权不履行过户手续，且韩某未提供足以认定冯某违约的证据，故对于韩某要求冯某承担违约责任的主张，法院不予支持。
被上诉人马某将韩某向其给付的6000元，已经通过微信转账的方式转交冯某。故对韩某要求返还该款项的主张，法院不予支持。
某中介于2018年5月24日注销登记，而韩某2018年5月30日交纳的17万元，实际收款者和占有方并非郝某与马某；韩某同时要求乔某返还1.85万元的证据不足。对于该两项诉求，韩某可另案主张。
2019年8月10日，沧州市中级人民法院作出（2019）冀09民终3908号民事判决书。二审判决如下：驳回上诉，维持原判。
■本报记者周斐
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